1 - GYO'larla hedeflenen nedir?
Ülkemizde on dört yıllık sahip olan GYO'lar özellikle finansman kaynaklarının kısıtlı olduğu gayrimenkul sektörüne kurumsal sermayenin girebilmesi ve büyük ve nitelikli projelerin hayata geçirilebilmesi için önemli yatırım araçlarıdır. Hisselerinin en az %25'i açık olan GYO'lar, gayrimenkul yatırımlarının en temel dezavantajı olan likidite problemini ortadan kaldırmakta ve aynı zamanda bireysel ve kurumsal yatırımcılarının tasarruflarını ortak bir havuzda bir araya getirerek yüksek gelir elde edilebilecek büyük gayrimenkul projelerinin gerçekleştirilmesini mümkün kılmaktadır.
2 - Ülkemizdeki GYO sektörünün durumu nedir?
İlk defa 2 Ocak 1997 tarihinde İMKB’de işlem görmeye başlayan GYO şirketlerinin sayısı 2010 itibariyle on dörttür. Ancak İMKB'de işlem görmekte olanlar dışında da kurulmuş olup uygun halka arz zamanını bekleyen GYO'lar vardır. Planlanan halka arzların tamamlanmasıyla önümüzdeki yıllarda GYO'ların sayısında ve toplam portföy büyüklüklerinde önemli bir artış olması beklenmektedir. Bu rakamın ciddi bir kısmının yabancı yatırımcıların elinde bulunduğu bilinmektedir. Mevcut ortaklıkların yapısına bakıldığında hemen hepsinin farklı bir portföye sahip oldukları görülmektedir. Borsada işlem görmekte olan mevcut GYO'lar hakkında detaylı ve güncel her türlü bilgi söz konusu şirketlerden, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nden (GYODER) veya İMKB'den elde edilebilir.
3 - Dünyada GYO'lar ne zaman faaliyete geçmişlerdir?
GYO'ların dünyada en yaygın oldukları ülke ABD'dir. Başlangıçları yaklaşık 45 yıl önceye, Başkan Eisenhower zamanına dayanan GYO'ların bugünkü sayıları 300'ün üzerinde olup toplam aktifleri 324 milyar dolara ulaşmış bulunmaktadır. Avrupa'da ve Uzak Doğu'da da yaygın olan GYO'lar gayrimenkul sektörüne finansman yaratan yatırımcı şirketlerdir.
GYO'LARIN EKONOMİYE KATKILARI
4 - Türkiye'de GYO'lardan ne beklenmelidir?
Ülkemizde GYO'ların ana amacı finansman problemi yaşayan gayrimenkul sektörüne kaynak yaratmaktır. Halka açılma ile toplanan fonların gayrimenkul sektörüne yönlendirilmesinin yanısıra, kısıtlı birikimleriyle verimli bir gayrimenkul yatırımı yapamayan tasarruf sahiplerinin yaratılan değer artışından faydalanmalarını sağlamaktır. Bunun yanısıra GYO'lar ile ülkemizde, kurumsal ve profesyonel bir yatırımcı tabanı oluşturmak ve bugüne kadar çeşitli imkansızlıklar yüzünden devam edegelen ve yetersiz kat karşılığı kooperatif ve benzeri oluşumlara alternatif ve şeffaf bir model yaratmak amaçlanmıştır.
5 - GYO'lar aracılığı ile gayrimenkullerin menkulleştirilmesi mümkün müdür?
GYO'lar esas itibarı ile likit olmayan gayrimenkuller için gerçek anlamda bir pazar yaratabilirler. İster konut, alışveriş, eğlence veya iş merkezi olsun bütün gayrimenkuller GYO'lar aracılığı ile kolaylıkla likit hale gelebilir ve bu şirketlerin hisse senetleri olarak alınıp satılabilirler.
6 - Kayıt dışı işlemlerin yüksek olduğu gayrimenkul sektörü GYO'lar ile kayıt altına alınabilir mi?
Halka açık SPK denetimine tabi olan GYO'lar gayrimenkul alım satımlarında ve ipotek kabullerinde SPK tarafından belirlenen ekspertiz şirketlerine değerleme yaptırmak zorunda olup rayiç bedeller üzerinden işlem yaparak sektöre şeffaflık getirmektedirler. Ayrıca finansal tablolar ile birlikte projelerin karlılık ve maaliyetleri hakkında yayınladıkları düzenli raporlar ile yatırımcılarına sağlıklı bir bilgi akışı sağlamaktadır. GYO'ların bu şeffaflığı, gayrimenkul sektörünün kayıt ve denetim altına alınmasına olumlu katkıda bulunacaktır.
7 - GYO'ların belli başlı finansman kaynakları nelerdir?
• Halka arz yolu ile yurtiçi ve yurt dışı sermaye temin edebilirler.
• Son üç aylık portföy tablosunda yer alan net aktif değerlerinin üç katına kadar kredi kullanabilirler.
GYO'LARIN KURULUŞ ŞARTLARI
8 - GYO'ların kuruluş şartları nelerdir?
GYO'ların kuruluş şartlarından en önemlisi şunlardır:
• Kayıtlı sermaye sisteminden olmaları,
• Çıkarılmış sermayelerinin asgari %25 oranındaki hisse senetlerinin kayda alınması ve halka arzı için şirket tescilinden itibaren 3 ay içinde SPK'ya başvurmaları,
• Başlangıç sermayelerinin, ani usulde kurulacaklarda nakit karşılığı, dönüşeceklerde ise mevcut veya çıkarılmış sermayenin her yıl kurulca yeniden belirlenen tutardan az olmaması,
• Kurucularından en az birinin lider girişimci olması.
9 - Yabancı uyruklular kurucu olabilir mi?
Yabancıların gayrimenkul iktisabına ilişkin ilgili mevzuat Kanunu uyarınca gerekli izinleri almış olmaları halinde kurucu ortak olabilirler.
GYO'LARDA YATIRIMLAR VE PORTFÖY YÖNETİMİ
10 - GYO'lar ne tür projelere yatırım yapabilirler?
Tebliğde belirtilen oranlara sınırlı kalmak üzere başlıca:
• Gayrimenkule dayalı menkul kıymetleri alıp satabilirler.
• Sermaye piyasası araçlarını alıp satabilirler. Ters repo yapabilirler.
• Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.
• İlgili mevzuat uyarınca gayrimenkule dayalı projelere projenin her aşamasında gayrimenkul geliştirme karı veya kira geliri elde etmek amacıyla mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.
• Gayrimenkuller üzerinden intifa hakkı kurabilir ve bu hakkı kullanabilirler, devre mülk irtifakı
kurabilirler, sahip oldukları arsalar üzerinde ticari kar elde etmek maksadıyla üst hakkı yükümlüsü
olabilirler.
• Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri kendileri veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler.
• Mülkiyetini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkulleri alıp satabilirler, faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olmak kaydıyla yurt dışında kurulu şirketlere ve gayrimenkule dayalı olmak kaydıyla yabancı menkul kıymetlere yatırım yapabilirler.
11 - GYO'ların portföy yapıları nasıl olmalıdır?
Genel amaçlı GYO'ların portföylerini sektör, bölge ve gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır.
12 - GYO hisse senetlerinin yatırımcılara sağladığı avantajlar nelerdir?
GYO portföyleri gayrimenkullerden ve menkul kıymetlerden oluşan karma portföylerdir. Bu nedenle portföyler gayrimenkulün niteliği gereği enflasyona karşı güçlü bir koruma sağlarken, alternatif yatırım araçlarının getirileri ile ters yönde hareket ederek yatırım riskinin düşük olmasını sağlarlar. GYO hisse senetleri ayrıca yatırımcılara küçük tasarruflarla büyük portföylere ortak olma olanağı verir ve hisse senedinin satılabilirliği sayesinde gayrimenkul yatırımlarına likitide kazandırılmış olur.
13- Gayrimenkul yatırımları karlı mıdır?
Yapılan araştırmalar gayrimenkul yatırmları getirilerinin orta ve uzun vadede diğer menkul kıymet getirilerinin genellikle üzerinde olduğunu göstermektedir. Ancak bu durum bilinçli yapılan tercihler ve akıllıca yapılan yatırımlar için söz konusudur. Bu nedenle yatırımın iyi planlanması ve uzman kişilerce idaresi büyük önem taşımaktadır. Dolayısı ile GYO'lar büyük kar potansiyeli taşır.
|
|